Abrisskündigung oder Verwertungskündigung ?

Halle: Mieterbund fürchtet Kündigungswelle von DDR-Altmietverträgen

Der Deutsche Mieterbund hat die Wohnungswirtschaft vor einer Kündigungswelle von DDR-Altmietverträgen gewarnt. Anlass ist das in Ostdeutschland erste Räumungs-Urteil gegen eine Mieterin mit einem DDR-Mietvertrag in Halle. Im Einigungsvertrag waren diese unter besonderen Schutz gestellt worden.
Das Amtsgericht Halle hatte die einzig verbliebene Mieterin eines zum Abriss bestimmten Hochhauses zur Räumung ihrer Wohnung verurteilt, obwohl sie einen DDR-Mietvertrag hatte. Sie wohnte seit 1983 in dem Plattenbau. Mit dem inzwischen rechtskräftig gewordenen Urteil vom 28. Mai 2002 wurde zugleich entschieden, dass der Mieterin von der Wohnungsgenossenschaft aus »besonders berechtigtem Interesse« zu Recht gekündigt wurde.

Mit dem Urteil gebe es in Deutschland allerdings auch kein neues Kündigungsrecht. Der Entscheidung in Halle lagen Umstände zu Grunde, die Einzelfallcharakter hätten. Vermieter sei eine Genossenschaft gewesen, die gegenüber ihren mietenden Mitgliedern mehr Solidarität verlangen könne als in nichtgenossenschaftlichen Mietverhältnissen. Auf Grund der Planungen des Unternehmens und der Stadt sei der Abriss des Hauses in Halle eingebettet gewesen in ein Entwicklungskonzept für das Wohnumfeld, das eine Wohnnutzung an gleicher Stelle nicht mehr vorsehe.
Die Regelungen im Einigungsvertrag hätten weiterhin Bestand. Maß halten gelte aber auch für Mieter, die in Häusern wohnten, deren Abriss wegen des hohen Leerstandes im Osten geplant ist.
Die Wohnungswirtschaft begrüßte das Urteil. Den nicht auszugswilligen Mietern sollte klar sein, dass ein Verbleiben in zum Abriss bestimmten Häusern nicht möglich ist, erklärten die Verbände der Wohnungswirtschaft in Sachsen-Anhalt.

In den neuen Bundesländern betrug die Leerstandsquote in Wohnungen zum Ende vergangenen Jahres 15,8 Prozent. Nach einer im Juli veröffentlichten Studie des Bundesverbandes deutscher Wohnungsunternehmen wird für Ende 2002 mit einem Anstieg auf 17,1 und Ende 2003 auf 18 Prozent gerechnet.


Das Gericht erkannte folgende Umstände als Grundlage für das berechtigte Interesse des Räumungsbegehrens an:
- Die Nichtbeendigung des Mietverhältnisses würde für die Wohnungsgenossenschaft schwerwiegende wirtschaftliche Nachteile bringen. Die Aufrechterhaltung der Vermietbarkeit des Hochhauses würde einen jährlichen Verlust von mehr als 50.000 Euro bedeuten (Aufwendungen von rd. 56.000 Euro abzüglich rd. 4.000 Euro Mieteinnahmen).
- Die Abbruchgenehmigung ist bereits erteilt und die entsprechenden Förderanträge sind von Seiten der Wohnungsgenossenschaft gestellt. Damit hat die Wohnungsgenossenschaft deutlich gemacht, dass sie tatsächlich den Abriss dieses Hauses nach Auszug des letzten Mieters auch vornehmen will.
- Das öffentliche Interesse an der Räumung und dem Abriss ist gegeben. Dieses Interesses richtet sich auf die Bereinigung der massiven Leerstandslage. Nach der Stadtentwicklungskonzeption der Stadt Halle vom 20.06.2001 besteht im Stadtteil Silberhöhe der höchste Einwohnerverlust seit 1992 und die Ausstattung mit sozialer Infrastruktur und Versorgungseinrichtungen verglichen mit anderen Stadtteilen ist nicht befriedigend. Die Wohnfunktion soll durch teilweisen Abbruch von Wohngebäuden stabilisiert werden, wobei die hohen Wohnungsleerstände vorwiegend im Bereich der 11-geschossigen Bebauung anzutreffen ist.

Insgesamt sieht damit das Gericht das besondere berechtigte Interesse der Wohnungsgenossenschaft an der Beendigung des Mietverhältnisses als erfüllt an. Dementsprechend ist die Mieterin zur sofortigen Räumung und Herausgabe ihrer Wohnung an die Wohnungsgenossenschaft verurteilt worden.

Das Gericht hat auch entschieden, dass es sich nicht um eine Verwertungskündigung, die für diesen Altmietvertrag (vor dem 03.10.1990 abgeschlossen) nicht möglich wäre, handelt. Die hier gegebene Abrisskündigung aus sonstigem berechtigten Interesse ist nicht wie eine Verwertungskündigung im Einigungsvertrag ausgeschlossen.